○得 土地・建物の税金ガイド 11

○得 土地・建物の税金ガイド 11
「所有地に事務所併用住宅を新築したときの税金」
所有地に事業用の事務所併用住宅を新築した場合、どんな税金が
かかるのでしょうか?
所有地面積100m2、建設費3000万円、内借入金は2000万円、
住居部分100m2、事業用部分50m2、鉄骨造延べ床150m2
とした場合の税金について解説いたします。
(1)建設時に必要な税金
①建築工事請負契約書の印紙税
契約金額1000万円超5000万円以下→税額1.5万円
(~H23.3.31。本則は2万円)
②金銭消費賃貸契約書の印紙税
ローン金額1000万円超5000万円以下→税額2万円
③所有権保存登記の登録免許税
登録免許税の軽減措置は床面積の90%以上が住居部分でない
と受けられません。したがって税率は0.4%となります。
固定資産税評価額は東京法務局管内の新築建物価格認定基準表
の鉄骨造8.4万円/m2で計算しておきます。基準額は法務局ごと
に定められています。
税額=固定資産評価額×0.4%
=150m2×8.4万円/m2×0.4%=5.04万円
④抵当権設定登記の登録免許税
抵当権設定登記の登録免許税も同様に軽減措置は受けれれません。
税額=債権金額×0.4%=2000万円×0.4万円=8万円
⑤不動産取得税
不動産取得税は、住宅部分に対してのみ専用住宅同様に軽減措置
が受けられます。したがって住居部分は0円となり、事業用部分に
対してのみ課税されます。
税額=固定資産評価額架けっル4%
=50m2×8.4万円/m2×4%=16.8万円
⑥消費税
税額=3000万円×5%=150万円
⑦土地の固定資産税
建設中の土地にも税金がかかります。施工期間10か月として算出
してみましょう。土地の固定資産税評価額2000万円とします。
税額=固定資産税評価額×税率1.4%×建設期間
=2000万円×1.4%×10/12=23.33万円

⑧土地の都市計画税
税額=固定資産税評価額×税率0.3%×建設期間
=2000万円×0.3%×10/12=5万円
⑨以上、建設時にかかる税金総額
1.5+2+5.04+8+16.8+150+23.33+5
=211.67万円
消費税150万円以外に62万円程度必要なのですね。
(2)建設後、初年度にかかる税金
①土地の固定資産税
建物の住居部分の床面積の割合が1/4以上の場合は、建物の
構造や階数に応じて軽減を受けられます。今回は土地のすべて
が住居用地とみなされ軽減の対象となります。軽減額は小規模
住宅用地で1/6、200m2を超える部分は1/3に軽減。
税額=土地の固定資産税評価額×1/6×税率1.4%
2000万円×1/6×1.4%=4.67万円

②建物の固定資産税
併用住宅の場合、住居部分の床面積が全体の1/2未満の建物
に軽減はありません。今回は全体の2/3が住居部分なので、住宅
として使用する100m2は固定資産税が1/2に軽減されます。
事業用部分の50m2は軽減措置はありません。
税額=建物の固定資産税評価額×1.4%(住宅部は1/2)
=(1260万円×2/3×1/2+1260×1/3)×1.4%
=11.76万円
③土地の都市計画税
固定資産税と同様に土地の全てが住宅用地とみなされ軽減の対象
となります。
税額=土地の固定資産税評価額×1/3×税率0.3%
=2000万円×1/3×0.3%=2万円
④建物の都市計画税
税額=建物の固定資産税評価額×税率0.3%
=150m2×8.4万円×0.3%=3.78万円
⑤上記①~④の合計
4.67+11.76+2+3.78=22.21万円
⑥住宅ローン控除額
併用住宅でも、床面積の1/2以上が居住用であれば、住宅ローン
控除を受けられます。ただし、控除対象は居住用の部分のみです。
控除額=ローン2000万円×2/3×1.0%(一般住宅の場合)
=13.33万円 の控除

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