駐車場に賃貸住宅を新築するメリット

○得 土地建物の税金ガイド 12
駐車場に賃貸住宅を新築するメリット
所有している駐車場に賃貸住宅を新築すると、税制上どんなメリットが
あるのでしょう。総事業費とともに解説いたします。
(1)土地保有税の軽減
駐車場に賃貸住宅を建設する1番のメリットは土地保有税の軽減です。
地主さんなどにマンションやアパート建設を勧める営業トークでもよく
使われます。
具体的には、住戸1戸当たり200m2以下の小規模用地とすれば、
土地の固定資産税の課税標準が1/6、都市計画税の課税標準が
1/3に軽減されます。
住宅用地であれば、賃貸住宅でなくても、定期借地権付きの戸建住宅
用地として活用しても節税対策として効果的です。
(2)賃貸住宅建設の総事業費
賃貸住宅を建設するときの総事業費はどのくらい必要なのか?
賃貸マンション建設では消費税を含む建設費の1.15倍を総事業費
として用意すべきです。近隣対策、入居までの借入金利、入居者募集
費用など、建設費以外に必要な費用があるのです。
賃貸アパート程度の規模でしたら消費税を含む建設費の1.1倍程度
を総事業費として用意すればよいでしょう。
(3)賃貸住宅計画の注意点
バブル期には次々と賃貸住宅が建設されましたが、現在は賃料低下
や空室率の増加により経営難に陥っている賃貸物件もかなりあるよう
です。そこで賃貸住宅計画の注意点を何点かご紹介しましょう。
・賃料の低下や空室率の増加リスクに備えるためにも、総事業費の
3割程度は自己資金から用意したほうがよい。
・賃貸住宅が成立する立地かどうか調査を行い、相場賃料で貸した
場合に収支バランスがとれる総事業費かを確認する。
・他の周辺賃貸物件との競争力を確保する。付加価値を付けたり、
メインターゲットを明確にした建築計画を行うなど。
・10年先、20年先にも競争力を確保させるために、長期的な修繕費
や空室率を加味した賃貸収支計算を行い成り立つことを確認する。
(4)事例紹介
8軒の賃貸長屋「sora」では、高い天井高さとロフトを組み合わせた
豊かな内部空間と各住戸に自分だけの空を所有するパティオを配置
した計画を行い、付近相場の1割増し賃料でも人気の賃貸物件と
なっています。
辻堂太平台計画「4軒の賃貸住宅群」ではゆとりをもたせた配置計画
で4軒専用の中庭を設け、内外デザインは「日本的大人のリゾート」
をコンセプトに落ち着きと高級感のあるプランとしました。駅から徒歩
20分以上の立地にもかかわらず、付近相場の2割増しで満室状態
が続いています。

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