○得 土地・建物の税金ガイド １０
「所有地に戸建て住宅を新築」
このシリーズもようやくパート１０となりました。全体でパート３０程度まで
予定しているので、ほぼ１／３。一般の方に有益な情報を紹介していき
ますね。
今日は週誘致に戸建て住宅を新築したときの税金ガイドです。
所有地に住宅を新築すっる際には、建物の取得にかかわる印紙税、
登録免許税、不動産取得税、消費税、が課され、建設期間中の土地の
固定資産税と都市計画税も課されます。
戸建て住宅を新築する場合、司法書士などへ支払う登記手数料なども
含めると、一般に建設費の１割程度の資金を建設費以外に準備する
必要があると言われています。
（１）設定条件
・土地１２０ｍ２、固定資産評価額２５００万円
・建設住宅、木造２階建て１００ｍ２
・建設費２１００万円
・住宅ローン１１００万円、残りは自己資金
（２）印紙税、登録免許税、不動産取得税
①工事請負契約書の印紙税→１万５千円
建設費が１０００万円超５０００万円以下の場合、工事請負契約書の
印紙代は本則２万円ですが、平成２３年３月３１日までに契約すれば
軽減措置が適用され１万５千円となります。
②住宅ローンの印紙代→２万円
住宅ローンの金銭消費貸借契約書にも印紙代が必要です。１０００
万円超５千万円以下の住宅ローンの印紙代は２万円です。
③所有権保存登記の登録免許税→１万２００円
税額は課税標準×税率で、税率は一般には０．４％ですが、５０ｍ２
以上の自己専用住宅の場合平成２２年３月３１日までは０．１５％、
認定長期優良住宅は０．１％に軽減されます。
課税標準は固定資産評価額ですが、新築住宅の場合は法務局ごと
に定められた基準表によって決まります。東京法務局管内では６万
８千円／ｍ２になります。
計算式：６．８万×１００ｍ２×０．１５％
ちなみに、東京法務局管内の木造以外の建物価格認定標準額は
軽量鉄骨７万円、鉄骨造８万４千円、コンクリート造１０万８千円です。
④抵当権設定登記の登録免許税→１万１千円
住宅ローンの抵当権登記にも登録免許税がかかり、税額は債権
金額×０．１％です。
計算式：１１００万円×０．１％
⑤不動産取得税は軽減措置で０円
新築の戸建て住宅で床面積が５０ｍ２以上２４０ｍ２以下の場合は
課税標準から１２００万円が控除され、不動産取得税は０円です。
⑥建設中の固定資産税、都市計画税→合計２１万２千５００円程度
建設期間中の土地も土地の固定資産税と都市計画税を支払わな
ければいけません。住宅用の土地となれば軽減措置がありますが
１月１日現在で所有する土地に住宅があるかどうかで判断され、
１月１日に建物が完成していなければその年に軽減は受けられません。
計算式：建設期間６カ月の場合
・土地の固定資産税：２５００万円×１．４％×６カ月／１２カ月
＝１７万５千円
・土地の都市計画税：２５００万円×０．３％×６カ月／１２カ月
＝３万７千５００円
⑦住宅建設後の固定資産税と都市計画税→１５万１千２００円程度
住宅が完成すると、小規模住宅用地（２００ｍ２以下の部分）の場合
課税標準は１／６に、都市計画税の課税標準も１／３に軽減されます。
建物の固定資産税は、新築後３年間は１／２に軽減され（１２０ｍ２
以下の部分まで）ます。都市計画税の軽減措置はありません。
計算式：
・土地の固定資産税：２５００万円×１／６×１．４％＝５万８千３００円
・建物の固定資産税：６．８万×１００ｍ２×１．４％×１／２＝４．７６万
・土地の都市計画税：２５００万円×１／３×０．３％＝２万４千９００円
・建物の都市計画税：６．８万×１００ｍ２×０．３％＝２万４００円
上記合計額１５万１千２００円、４年目からは建物の固定資産税の
１／２減額がなくなるので、合計１９万８千８００円程度に増額します。
⑧消費税→１０５万円
建設費２１００万円×５％
⑨住宅ローン控除
参考として住宅ローン控除額を算出しておきましょう。
ローン残高１１００万円×１％＝１１万円の所得税控除が受けられます。
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